Процесс Условного Депонирования

Что такое Условное Депонирование?

Условное Депонирование – это создание отдельного независимого нейтрального счёта для обслуживания и успешного завершения транзакции по купле-продаже недвижимого имущества (недвижимости). Цель Условного Депонирования – защита интересов всех сторон вовлечённых в данную сделку. Компании, обслуживающие Счета Условного Депонирования (часто называют Тайтл Компания «Title Company») и их служащие абсолютно нейтральны и не отдают предпочтение ни продавцу, ни покупателю. Их задача – обеспечение процесса сделки согласно письменному соглашению сторон. После подписания контракта купли-продажи создаётся счёт условного депонирования, который выполняет функции хранения и распределения денежных средств, документов, контрактов, согласно письменным инструкциям продавца и/или покупателя, связанных с данной транзакцией.

Риэлторы ни одной из сторон не имеют доступа к денежным средствам, находящимся на счету условного Депонирования. Распределение комиссионных осуществляется служащими Тайтл Компании согласно отдельным письменным соглашениям, которые не являются частью контракта купли-продажи, но являются письменными инструкциями для выплаты вознаграждения Риэлторам.

Важная Информация: По законам штата Аризона, все соглашения, договора, контракты, поправки, предложения, встречные предложения, заявления продавцов и покупателей, и все остальные элементы, относящиеся к сделкам с недвижимостью, должны быть представлены в письменном виде. Устные элементы сделки не имеют никакой юридической силы.

С момента подписания контракта купли-продажи, до момента окончательного получения денежных средств и передачи ключей в среднем проходит 30-45 дней. За это проводят техническую инспекцию (обычно не распространяется на новое строительство, так как на новое жильё существует гарантия устранения любых дефектов в течение 12 месяцев), оформляют ипотечную ссуду (кроме случаев использования собственных денежных средств), осуществляют проверку правомерности владельца недвижимости и фактов, не заявленных претензий (скрытых дефектов владения) на данную недвижимость.

Если продавец принял предложение покупателя и подписал с ним договор купли-продажи, то он(а) не имеет юридического права расторгнуть сделку и принять другое предложение. А покупатель оставляет за собой право отказаться от сделки в течение 10-ти дней инспекционного периода, если в ходе инспекции будут выявлены дефекты и может вернуть свой задаток.

Сумма задатка обычно составляет 2% от полной стоимости. Эти средства вносятся на счёт Условного Депонирования в Тайтл Компанию в случае, если продавец принял предложение в письменном виде (подписал контракт купли-продажи). После этого покупатель проводит техническую инспекцию недвижимости и в случае обнаружения каких-либо серьезных дефектов может: либо отказаться от транзакции в письменной форме и получить обратно задаток, либо договориться с продавцом об их устранении или денежной компенсации. Продавец может принять условия покупателя или отказаться (тогда недвижимость снова выставляют на продажу).

Важно Знать: Задаток перечисляется и хранится на Счету Условного Депонирования в Тайтл Компании. Ни одна из сторон не имеет доступ к этим средствам.

Когда контракт купли-продажи и все поправки к нему подписаны и открыт счёт условного депонирования, начинается процесс оформления ипотечной ссуды (не распространяется на транзакции с использованием наличных денежных средств). Покупатель должен предоставить необходимую информацию о себе и своих доходах. Банк в свою очередь направляет независимого оценщика для определения рыночной стоимости недвижимости. Примерно через три-четыре недели с момента начала оформления кредита, если проверка прошла успешно, покупатель получает от банка документ (Commitment Letter), подтверждающий согласие выдать ему денежные средства в виде ипотечного кредита приобретение данной недвижимости.

Служащий «escrow officer» назначит время подписания и регистрации всех необходимых документов и проследит за правильным завершением транзакции. Сам факт подписания документов не является закрытием сделки. После того, как все документы подписаны всеми сторонами, Служащий Тайтл Компании отсылает их в банк (в случае финансирования), который тоже проверяет их и через 24-72 часа переводит денежные средства на Счёт Условного Депонирования. После распределения денежных средств, Служащий регистрирует Недвижимость на имя нового владельца. Только после регистрации Недвижимости в государственном реестре округа сделка считается завершенной.

Открытие Счёта Условного Депонирования

Риэлтор любой из сторон может открыть счёт условного депонирования при наличии подписанного сторонами контракта купли-продажи, передав задаток покупателя в Тайтл Компанию («Title Company»).

Информация, которую Вы должны предоставить.

Вам необходимо заполнить заявление, удостоверяющее вашу личность. Это конфиденциальная информация используется для правильной идентификации сторон причастных к транзакции.

Тайтл Компании(«Title Company») и Служащие, обслуживающие счета условного депонирования

Тайтл Компании в штате Аризона предлагают услуги по условному депонированию. Служащие Тайтл Компании по обслуживанию счетов условного депонирования называются «escrow officer». Ваш Служащий или «escrow officer» является нейтральным третьим лицом, которое выполняет письменные распоряжения, согласно контракту купли-продажи и требованиям банков и/или других источников финансирования с целью успешного завершения транзакции. В их обязанности входит сбор необходимых документов и информации заинтересованных сторон с целью подготовки к передаче владения недвижимости от продавца к покупателю. Служащий «escrow officer» обеспечит соблюдение всех требований и условий, связанных с транзакцией и передачей владения недвижимым имуществом. Транзакция не может быть завершена, если все условия и правила не соблюдены. В обязанности Служащего Тайтл Компании «escrow officer» входит:

  • Получения подписанного контракта купли-продажи и выдача квитанции после депозита залога
  • Запросы по условиям и возможности страхования Купчей «Title» (условия получения страхового полиса Купчей)
  • Получение информации по задолженности на данную недвижимость с целью получения «чистой Купчей» (чтобы не допустить возможности ответственности покупателя в случае, если недвижимость является закладом для выплаты ипотеки или любых других задолженностей)
  • Распределение обязанностей по уплате налогов и страховки согласно инструкциям и соглашению между продавцом и покупателем
  • Получение Страхового полиса на недвижимость, отчёты по инспекции состояния недвижимости, и любые, относящиеся к транзакции документы, накладные и отчёты
  • Подсчитать расходы, связанные с транзакцией
  • Оказание помощи сторонам при подписании документов
  • Регистрация необходимых документов в государственном реестре округа
  • Распределение документов и денежных средств согласно письменным инструкциям сторон.

Что необходимо для завершения транзакции?

Идентификация
Заверенная Нотариусом и апостилированная копия паспорта

Денежные Средства
Банковский перевод в Компанию Условного Депонирования (Служащий «escrow officer» укажет все реквизиты и окончательную сумму)

Выбор Способа Владения Недвижимостью

Посмотрите различные способы владения недвижимостью и решите, какой из них подходит вам больше всего.

Страховка на случай Пожара или других опасностей

Свяжитесь со своим страховым агентом и закажите страховой полис. Ваш агент должен связаться со Служащим Компании Условного Депонирования для подготовки и подтверждения возможности страхования недвижимости.

Закрытие Транзакции (Счёта Условного Депонирования)
Служащий «escrow officer» назначит время подписания и регистрации всех необходимых документов и проследит за правильностью транзакции. Сам факт подписания документов не является закрытием сделки. После того, как все документы подписаны всеми сторонами, Служащий Тайтл Компании отсылает их в банк (в случае финансирования), который тоже проверяет их и через 24-72 часа переводит денежные средства на Счёт Условного Депонирования. После распределения денежных средств Служащий регистрирует Тайтл на имя нового владельца. Только после регистрации Тайтл в государственном реестре округа сделка считается завершенной.
Внимание: Получение Вами зарегистрированного Документа может занять несколько месяцев.

Способы Владения Недвижимостью в штате Аризона

Community Property «Совместное Владение Недвижимым Имуществом»

В штате Аризона всё недвижимое имущество, приобретенное мужем и женой, является Community Property «Совместным Владением Недвижимым Имуществом». Это способ владения распространяется только на людей находящихся в браке.

В случае смерти одного из супругов, доля владения недвижимости умершего супруга переходит живущему супругу по завещанию либо по факту владения как наследнику/це.

Joint Tenancy with the Right of Survivorship «Общее Владение Недвижимым Имуществом с Правом Наследия»: Имущество, принадлежащее двум или более лицам в равных долях; как правило, называют четыре единства (единство времени, владения, заинтересованности и возможность владения недвижимым имуществом любым из совладельцев). Каждый совладелец имеет право на всю недвижимость в равной степени с остальными совладельцами. В случае смерти одного из совладельцев его / ее доля, согласно действующему закону, автоматически переходят во владение остальных совладельцев.

Community Property with the Right of Survivorship «Совместное Владение Недвижимым Имуществом с Правом Наследия»

Community Property with the Right of Survivorship «Совместное Владение Недвижимым Имуществом с Правом Наследия» – является метод совместного владения супругами, который позволяет живущему супругу сохранить собственность без завещания и может иметь некоторые налоговые льготы в случае смерти одной из сторон. Стороны должны отметить в документах метод владения Community Property with the Right of Survivorship «Совместное Владение Недвижимым Имуществом с Правом Наследия», чтобы избежать автоматического метода владения Просто Community Property «Совместное Владение Недвижимым Имуществом»

Tenancy in Common «Общее владение»
Метод совместного владения недвижимым имуществом, при котором стороны не имеют права наследия и каждый владелец имеет право на специальную неделимую часть недвижимости.

Sole and Separate «Единоличный и Неделимый»
Недвижимость принадлежащие супругу до вступления в брак или приобретенных после вступления в брак в качестве подарка. Если женатый человек вступает во владение недвижимым имуществом методом Sole and Separate «Единоличный и Неделимый» то его / ее супруг(а) должны заполнить форму отказа от владения недвижимым имуществом.(disclaimer deed).

Владение (Title)

Доказательство на право владения землёй.

Страховой Полис на Владение (Title Insurance Policy)
Страховой полис, который покрывает инвестиции или актив покупателя, кредитора или собственника и их права на владение.

Виды страховых полисов:
Важно знать, что существует 2 вида страховок.

• Полис Кредитора защищает интересы ипотечного кредитора, это часто называется полис ALTA. Полиca кредитора – защищает кредитора от потерь из-за неизвестных дефектов Владения (Title) в момент продажи, и в будущем.
• Полис Владельца защищает капитал покупателя. Он гарантирует владельцам, что они приобретают «чистую» недвижимость (без каких-либо претензий со стороны физических или юридических лиц). Страхование Владения (Title) предназначено для устранения риска или потери, в случае если недвижимость использовалась в качестве закладной или залога в прошлом.

Предварительное Исследование (The Preliminary Report)

Готовность застраховать Право Владения(Title) (часто называемая Prelim) указывает на все вопросы или ситуации, которые относятся к вопросу владения. Это подробный отчет о результатах исследования Тайтл Компанией (Title Company). Он устанавливает текущее состояние недвижимого имущества, вопросы, затрагивающие владение, которые могут являться исключением в страховом полисе и могут влиять на процесс страхования.